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          離婚房產糾紛律師準婚房該如何處理
          更新時間2016-12-13   點擊:

            協議方式——分手亦是朋友

            理智型的戀人,無論在感情、還是財產的處理上,都能夠冷靜對待。分手后,在協商一致的基礎上,通過協議的方式解決房屋問題,對于雙方來說都不失為一種最經濟、最和平的途徑,歸納起來,主要有以下二種協議的方案:

            一、房屋登記至一方名下,另一方獲得金錢補償

            選擇這種方案的戀人,要充分考量出資、還貸能力、居住條件等因素。一般可約定由購房時出資多、主要還貸的一方獲得房屋的產權,而另一方獲得相應得金錢補償。金錢補償的具體金額,可由戀人們協商確定,一般應包括購房時的出資、支付的貸款和相應的增值。

            選擇這種方案的戀人,首先,應簽訂一份協議,明確相應的處理方案和步驟;其次,前往貸款銀行辦理抵押變更手續;最后,在房地產交易中心辦理產權過戶登記手續,同時支付相應的金錢補償。

            產權證從兩個人變更為一個人,必須辦理產權過戶手續,通常有兩種方式:

            (1)買賣。即戀人一方將自己擁有的房屋份額轉賣給另一方,雙方憑買賣合同在交易中心辦理過戶手續。買賣的成本主要是契稅、營業稅及附加、登記費等。

            (2)贈與。即戀人一方將自己擁有的房屋份額贈與給另一方,雙方憑公證的贈與合同在交易中心辦理過戶手續。贈與的成本主要是契稅、公證費、登記費等。根據目前上海的房地產稅收政策,如果購房時間已超過2年,選擇“買賣”的方式,成本較低。相反,選擇“贈與”比較經濟。值得注意的是,如果貸款的銀行不同意辦理抵押變更手續,選擇這種方案的戀人不得不先行全額歸還銀行的貸款,然后,才能辦理產權過戶手續。

            二、出售房屋,獲得的房款由雙方分配

            戀人購房,主要的目的是結婚。離婚房產糾紛律師一旦分手,購房的目的也就隨之消失了。于是,很多戀人約定將房屋出售,所獲得的房款彼此進行分配。

            選擇這種方案的戀人,首先,應簽訂一份協議,明確房屋出售的條件、房款分配的比例以及出售事項由誰來負責處理;

            其次,通過委托中介或其他方式尋找購買者;

            第三,與購買者簽訂買賣合同并前往房地產交易中心辦理產權過戶登記手續;最后,按照協議的約定,分配房款。

            值得注意的是,出售獲得的房款應優先用于歸還所欠的銀行貸款,還清貸款后方可按照約定的比例進行分配。若買方支付的首付款不足以還清貸款的,戀人們應先行墊付還貸的差額,待獲得全額房款后再進行處理,否則是無法進行產權過戶的,當事人最好在彼此的協議中對此也進行相應的約定。

            訴訟方式——讓法律作主

            戀人分手后,若無法對房屋的處理達成一致的協議,那么,就不得不通過訴訟的方式解決房屋歸屬或利益分配的糾紛了。

            法院受理這類案件后,首先要明確訴爭房屋是一方個人的財產還是戀人雙方的共同財產(是否屬于個人財產,可參見2006年2月24日新聞晨報E2版《準新人購準婚房權屬登記五類方案不完全分析》)。若法院確定是戀人雙方的共同財產,當事人可以要求法院明確房屋的份額并進行分割。

            法院進行房屋分割時,主要參考的因素有:

            1、產權證上登記的權利人;

            2、購房時的出資;

            3、還貸款項的承擔;

            4、貸款的主貸人;

            5、目前房屋內實際居住者。

            通常情況下,法院會通過調解或判決的方式,在征得雙方同意后,把房屋判給購房時的出資較多、主要承擔貸款、在房屋內實際居住的一方產權人,由該方支付相應金額款項給對方。獲得房屋的一方當事人可以根據法院的判決書直接前往房地產交易中心辦理產權過戶,無須對方的配合。若雙方對于房屋承擔的義務和享有的權利大致相同的,法院也可以通過雙方競價的方式,將房屋判給出價較高的一方,另一方獲得對方的支付的款項。此外,法院也可以把房屋進行拍賣,將拍賣的所得款項按法院的判決比例進行分配。

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