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          賣房人反悔的法律后果
          更新時間2019-03-07   點擊:

          如果自己要買房子的話,那么一定要看好房源,在購買二手房的時候,最好是和業主直接交房子,如果說對方反悔了的話,需要承擔怎樣的后果?

          賣房人反悔的法律后果

          一、如果賣方簽買賣合同后反悔,屬于賣方單方面違約,需要承擔法律責任。

           

          根據法規進行分析:

          1、若買方上訴法院,可能判決強制過戶給買方

          法律依據:根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

          若買方不接受協商,可以上訴至法院要求賣方必須履行購房合同。當買方滿足以下5個條件時,也可主張強制過戶:

          a. 簽訂的買賣合同有效;

          b.購房人具有購房資質;

          c.購房人具有全款能力,若批貸函已下發,部分法院也會支持過戶;

          d.售房人構成根本違約,即售房人明確表示不賣的證據材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據材料;

          e.交易房屋未被限制,如查封等;

          但是,法院是否會判決強制過戶,需要根據具體的案情來定,并且如果法院支持買方訴訟,買方還可以要求賣方支付違約金,盡管違約金酌情承擔,但屆時真是得不償失了。

          注意事項:

          ①繼續履行必須建立在能夠并應該實際履行的基礎上。如果此時賣方已經將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經完成過戶的情況下,售房人已經無法實際交付房屋了,在此情況下,買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

          ②法院只可能判決強制過戶,但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

          2、買方解除合同并要求賣方承擔根本違約責任

          一般情況下,房屋買賣合同中都會有一條補充協議:"拒絕將該房屋出售給乙方(買方)或者擅自提高房屋交易價格的,則甲方(賣方)構成根本違約,甲方應在違約行為發生之日起十五日內,以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。"

          所以,如果賣方在簽訂定金協議以及房屋買賣合同之后違約,那么雙方可自行協商違約金數額。協商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔房屋總價款的20%的違約金;且違約金數額多少是根據實際損失而定。在訴訟過程中,法官會根據以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數額:

          a.守約方的實際損失(核心);

          b.違約方的惡意性程度;

          c.合同履行的程度;

          此外,購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔其已向居間方支付的代理費用。

          3、雙倍返還定金

          購房人可通過協商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。

          法律依據:根據《高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百二十條:"因當事人一方遲延履行或者其他違約行為,致使合同目的不能實現,可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。"

          若法院判決的違約金數額低于守約方的實際損失(若房屋價格上漲部分已經超過房屋總價款的20%,那么超過部分的金額也是購房人的實際損失),那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則,違約責任和賠償損失是不能同時適用的;但違約責任和定金罰則只能二選其一,不可同時適用。

          說句實話,買方會根據自己的實際情況和需求而定來選擇追究違約的方式,出售人作為違約方是無權選擇解約的,所以還要看買方會怎樣想。

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