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          買到爛尾樓怎樣自救?
          更新時間2019-12-04   點擊:

                 爛尾樓,是指已辦理用地、規劃手續,項目開工后,因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛,停工一年以上的房地產項目。購房者在購買期房時,會有很多不確定的因素。其中最害怕的是工程爛尾,房屋泡湯了!那么購房者在選擇期房時,要怎么做才可以防范爛尾工程呢?

            1、什么是爛尾樓?

            爛尾樓,是指已辦理用地、規劃手續,項目開工后,因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛,停工一年以上的房地產項目。爛尾樓形成的原因較多,如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工,其中多半是因為資金鏈條斷裂,工程未完,開發商已拿不出錢來,銀行也不愿繼續貸款,而項目又無法轉讓給其他投資人。

            2、爛尾樓有什么危害?

            由于房地產是資金密集型行業,因此,爛尾樓往往占用了大量的資金,包括大量借貸資金。因此,銀行往往是最大的債權人,也是最大的直接受損者。銀行不但損失利息收入,還很有可能損失本金,是銀行的不良資產。

            爛尾樓還有破壞城市形象,浪費土地資源,以致破壞投資者信心等危害。

            3、爛尾樓可以買嗎?

            投資購買“爛尾樓”要慎之又慎,至少要做好三方面的工作。“從現在的標準看,許多‘爛尾樓’存在缺陷。一些‘爛尾樓’盤早期的設計在今天已經顯得老舊,配套設施也不齊全,在房型、室內采光、內部設備等方面都明顯落后,如不改建,很難適應當前的市場需要。但是有的項目改建的空間并不大,有的規劃中已經有明確規定,無法更改其性質用途。如果把原有建筑推翻重建的話,就大大增加了開發成本。還有些是功能定位要全部更改,比如以前是定位住宅的,現在要改寫字樓了。這些問題都是購買者應該考慮的。”“‘爛尾樓’質量也是一個關鍵問題。”

            4、買了爛尾樓如何自救?

            (1)如果開發商再三拖延交房時間,遭遇“爛尾”危機,購房者千萬不要根據購房合同中的約定而退房。因為這時開發商手中已經沒有多少錢了,退房后,并不能立馬拿到購房款,只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系,將由買賣關系變為債權債務關系。

            (2)如果該樓盤存在“爛尾”的可能,先不要急于向法院起訴,給開發商一點時間,看其是否能在短時間內籌措到資金,完成后續的工程,將可能的損失降到最低。

            (3)如果業主決定起訴開發商,則必須團結一致,齊心協力。如果只是一部分業主打官司且獲得勝訴,得到賠償;而其他的業主沒有及時起訴,可能最終得不到賠償。到一定時間之后,如果開發商依然沒有籌集到足夠的資金來完成項目,開發商就應該向法院提出破產保護。經法院對該公司析產、拍賣后,獲取項目后續完工的資金。

            (4)假如發展商最后因資不抵債,不得不宣布破產,分為以下兩種情況。

            A、若宣告破產時房屋尚未建成,則會造成開發商對購房者不能履行責任的情況。按揭貸款買房和分期付款買房,這兩種買房的方式會對房屋的產權歸屬會產生不同影響。購房者買房時要注意房子的銷售手續和產權是否明晰;該房屋是否有產權證和銷售許可證;是否被抵押,抵押期限以及如何解除抵押;如果是拍賣房,應弄清產權過戶手續是否已經辦理等。必要時,可以向律師咨詢。

            B、如果開發商破產后房子已建成,購房者則可按照程序向房管部門申請辦理房產證/不動產證。購房者可以到工商行政部門,查詢該房企是否按照法定程序進行了注銷;如果已經合法注銷,則可憑工商部門出具的開發商合法注銷證明,以及商品房買賣合同原件、個人身份證以及其它相關資料,到相關部門辦理房產證/不動產證。

            5、在買房時怎么才能防止爛尾的情況發生呢?

            (1)綜合考察開發商實力。開發商的開發資質等級是從注冊資金、開發資歷等綜合來評判的。

            資質等級分為四個等級,一級為最高,四級為最低,如果開發商的資質是一級和二級,說明開發商的實力還是比較強的,出現爛尾的幾率也是最低的。

            (2)考察開發商的信譽。特別是地級市和縣城這種地方,多數的開發商都是本土開發商,如果不買他們的,那么買房的選擇余地就很小了。此時就要考察開發商的信譽。

            (3)了解項目樓盤的手續。“五證”包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售(預售)許可證》。“五證”齊全的房子,不但有利于避免爛尾樓,而且對于后期辦理產權證也是有利的。如果“五證”不齊全,意味著房屋手續不全,那么辦理產權證也就不會順利,甚至會拖上許久。

            (4)把握合適的購房時機。據統計,房屋主體工程已經完成2/3的時候,出現爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友,受到內部認購、單位團購的低價誘惑,在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。沒有動工意味著手續沒到位,規劃能否通過還是個未知數。


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