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          購買貸款未還清的房屋的注意事項
          更新時間2020-08-26   點擊:

            一些人買房之后,按揭的貸款還沒還清,但是因為工作變動或者改善住房的原因想要轉手賣出,卻不知該怎么辦。那么貸款還沒還清的房屋能轉讓嗎,要怎么轉?

            1、貸款沒還清的房子可以轉讓嗎?

            首先,未還清貸款的房子在實際操作中是可以買賣的,但要在前期做好相應的工作。而具體的操作方向和步驟則應根據該房產的具體情況和房主的具體要求而定。

            其次,房產在交易之前最好將貸款付清。這樣不僅會使房產交易更加迅速,也會使購買方多一份放心。但是,如果大家因為各種原因導致貸款沒有還清的話,那么,沒有還清貸款的房子怎么轉讓呢?本文就為大家推薦幾種轉讓有貸款的房產的具體辦法,大家可以根據自己的具體情況和實際需要進行選擇。

            2、轉讓有貸款的房子具體如何操作?

            (1)怎么轉讓有貸款的房子:轉按揭

            最簡單直接的一種方法,在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

            但北京等一些城市已經在07年底暫停了二手房交易中的轉按揭業務。根據了解,這次叫停轉按揭的主要目的是在控制銀行潛在風險、擠出房地產和股市泡沫成分。但根據業內專家分析得出的結論,轉按揭業務應該不會被永久性叫停。所以,大家在考慮賣出未還清貸款的房產之前先去當地銀行碰碰運氣。

            (2)怎么轉讓有貸款的房子:用買方的首付款繳清剩余貸款

            這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還后所剩貸款數目不大的情況。通常情況下,買家會認可首付房產總成交額的30%至40%,賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清,然后撤銷房產的抵押登記,進行下一步交易。

            (3)怎么轉讓有貸款的房子:利用銀行貸款來繳清剩余貸款

            如果賣方想在賣出房產之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產,可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物(如其他房產)用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產貸款,促成交易的成功。

            3、購買貸款還沒還清的房屋風險大嗎?

            據了解,由于賣家的房子“有貸在身”,也就是說其房產還在銀行抵押,需要還清尾款才能解押,那么在出售此類房產時,中介方就會采取讓買家支付首付,給賣家進行還貸解押的方式,這種方式也是目前行業的普遍做法。解押后,買家才能申請貸款,貸款審批通過后就可以進行過戶手續。

            其實這期間最主要的風險在于買家幫賣家還清貸款后出現:一是賣家對價格反悔,二是在買家已墊資解押房產,但還沒有辦理過戶的這段時間中,房東出現了債權債務糾紛,另外就是賣家惡意詐騙。

            在規避此類風險時,很多人依賴于公證。不少購房者也認為此舉具有法律效力,其實不然,有業內律師對此表示,房屋公證只能證明交易雙方存在著買賣關系,并不表示房屋經過公證之后就歸買家所有。

            也就是說,在未辦理產權過戶前,房屋的產權仍屬賣家。在此期間,若賣家私自將房屋賣給第三方,房屋的產權就會發生變化;若賣家存在債權債務糾紛,法院將該房產凍結,而買方即便是已經交了房款,也無法維護自己的權益。

            據了解,好多已貸款的二手合同房,在實際操作中往往是可以買賣的,但買家在交易前首先要確認房子的權屬,能否辦理兩證,且銀行是否允許提前還貸。此外,還應該了解賣方是否是該房屋的唯一產權人。如果房屋產權人是夫妻或多人共有,則進行買賣需經過所有產權人的同意。

            4、如何避免購買貸款還沒還清房屋帶來的風險?

            對于這種既沒有還清貸款,有沒有辦理兩證的合同法,在簽訂房屋買賣合同前進行預告登記,可以防范法律風險。因為預告登記后,未經預告登記權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

            對于貸款未還清的二手房,若賣方要求買方先還完貸款再過戶,首先就要約定好付款方式,買方替賣方還貸款的金額是如何操作等都要慎重決定,而還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定,不能含糊。

            針對貸款未還清的二手房,如果是通過中介進行交易,重點就在于如何簽好合同。在合同中,一般會對房屋權屬和價格、稅費承擔方式、付款方式、交付期限和違約責任等交易相關事項作出明確約定,用以約束三方行為,避免發生不必要的糾紛。

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